캐나다 모기지 금리 (2025년 7월): 어느 은행이 가장 낮을까? (전문가 심층 분석)

캐나다에서 '내 집 마련'을 꿈꾸실 때 가장 먼저 마주하는 거대한 벽, 바로 '모기지(Mortgage)'죠? RBC, TD, BMO... 은행마다 다른 이자율과 복잡한 용어들 앞에서 막막함을 느끼셨을 거예요. 특히 한국어로 된 정확한 정보는 찾기 힘들어 더 답답하셨을 거고요.

괜찮아요. 오늘 이 글 하나로 그 막막함을 확신으로 바꿔드릴게요. 이 포스팅은 일회성 정보가 아닙니다. 캐나다 중앙은행의 발표에 따라, 마치 넷플릭스 신작처럼 매달, 또는 매 분기별로 꾸준히 업데이트되는 여러분만의 '모기지 가이드'가 될 거예요.

오늘 이 글을 즐겨찾기 해두시면, 다음 3가지를 평생 얻어 가시는 겁니다.

• 헷갈리는 모기지 핵심 용어(Insured/Uninsured 등)의 완벽한 이해
• 캐나다 5대 은행의 최신 모기지 이자율 비교 (지속 업데이트)
• 이자율 너머, 진짜 좋은 모기지를 고르는 전문가의 꿀팁

모기지, 이것만은 알고 시작하세요

은행과 상담하기 전, 아래 용어들만 알아두셔도 훨씬 더 자신감 있게 나에게 유리한 조건을 요구할 수 있습니다.

1. 모기지 보험에 따른 구분: Insured vs. Uninsured

모기지 이자율은 다운페이먼트를 얼마나 하느냐에 따라 크게 달라집니다.

• Insured Mortgage: 다운페이먼트를 20% 미만으로 할 경우, 의무적으로 CMHC 같은 모기지 보험에 가입해야 합니다. 은행 입장에선 리스크가 줄어들기 때문에, 통상 가장 좋은 이자율을 제공합니다.
• Uninsured Mortgage: 다운페이먼트를 20% 이상 할 경우, 모기지 보험이 필요 없습니다. 그래서 Conventional Mortgage 라고도 불리며, Insured 보다 이자율이 약간 더 높을 수 있습니다. (오늘 비교해볼 데이터가 바로 이 Uninsured 기준입니다.)

전문가 팁: 'Insurable'이라는 개념도 있습니다. 다운페이먼트를 20% 이상 했더라도, 특정 조건(주택 가격 100만 불 미만 등)을 만족하면 은행이 자체적으로 보험에 들 수 있어 Insured 만큼 좋은 이자율을 받기도 합니다. 은행에 "제 모기지가 Insurable 조건에 해당하나요? (Is my mortgage eligible for an insurable rate?)" 라고 꼭 문의해보세요.

2. 금리 방식에 따른 구분: 고정 vs. 변동 vs. 하이브리드

• 고정금리 (Fixed Rate): 계약 기간(주로 5년) 동안 이자율이 절대 변하지 않는 안정적인 방식입니다.
• 변동금리 (Variable Rate): 캐나다 중앙은행의 기준금리에 따라 이자율이 변동하는 유연한 방식입니다. (Adjustable-rate mortgage는 변동금리의 한 종류로, 월 상환액 자체가 변하는 방식입니다.)
• 하이브리드 모기지 (Hybrid Mortgage): 모기지의 일부는 고정, 일부는 변동으로 나눠 위험을 분산하는 스마트한 방식입니다.

 

2025년 7월, 캐나다 5대 은행 모기지 이자율 비교

※ 중요: 아래 데이터는 특정 조건(50만 달러 주택, 20% 다운페이먼트 Uninsured, 25년 상환)을 가정한 '월 상환액'과 '이자율' 예시입니다. 은행별 상대적인 비용을 비교하는 데 초점을 맞췄으며, 실제 값은 개인의 신용도에 따라 달라집니다.

⭐ 5년 고정금리 (Uninsured/Conventional)

은행 이름	5년 고정 이자율	월 상환액 예시
CIBC	4.09%	$2,129 /월
TD Bank	4.34%	$2,183 /월
RBC Royal Bank	4.49%	$2,215 /월
BMO	4.51%	$2,220 /월
Scotiabank	4.59%	$2,237 /월

(2025년 6월 30일 기준)

⭐ 5년 변동금리 (Uninsured/Conventional)

은행 이름	5년 변동 이자율	월 상환액 예시
Scotiabank	4.35%	$2,185 /월
CIBC	4.45%	$2,206 /월
BMO	4.53%	$2,224 /월
RBC Royal Bank	4.55%	$2,228 /월
TD Bank	4.69%	$2,260 /월

(2025년 6월 30일 기준)

전문가의 협상 팁: 보이는 이자율이 전부가 아닙니다 (Rate Match)

위 표의 공시 이율(Published Rate)은 시작점일 뿐, 최종 오퍼가 아닐 수 있습니다. 은행들은 좋은 고객(Good Client)을 경쟁사에 뺏기지 않기 위해, 타 은행의 더 좋은 오퍼를 가져가면 이자율을 맞춰주거나(Rate Match) 더 좋게(Rate Beat) 해 줄 가능성이 있습니다.

예를 들어 CIBC에서 좋은 고정금리 오퍼를 받은 뒤, 주거래 은행인 TD에 가서 이렇게 말해보는 거죠.
"CIBC에서 이런 조건의 오퍼를 받았는데, 이 오퍼를 맞춰주거나 더 좋게 해주실 수 있나요?"
(I received this offer from CIBC. I'm wondering if you can match or beat this rate?)

참고 데이터 포인트 (2025년 7월):

• 실제 협상을 통해 BMO 변동금리를 4.3%에 받은 사례가 있습니다.
• CIBC 고정금리는 4.07%까지 승인된 데이터 포인트가 있습니다.
• TD 5년 고정금리 역시 공시이율보다 훨씬 낮은 4.09%에 최종 승인된 사례가 있습니다.

물론 이는 개인의 신용도, 소득, 은행과의 관계 등 여러 변수에 따라 달라지므로 참고용으로만 활용하세요. 중요한 것은, 가만히 있는 것보다 적극적으로 더 좋은 조건을 요구하는 것이 훨씬 유리하다는 사실입니다.

이자율이 전부는 아닙니다: 진짜 전문가가 보는 3가지

1. 중도상환 조건 (Prepayment Privileges): 여윳돈이 생겼을 때 원금을 미리 갚아 총 이자를 줄일 수 있는 조건입니다. 이게 얼마나 유연한지 꼭 확인하세요.
2. 모기지 전문가의 전문성: 숫자 뒤에 있는 '사람'을 보세요. 내 상황에 맞는 최적의 플랜을 짜주려 노력하는 담당자를 만나는 것이 이자율 0.1%보다 더 중요할 수 있습니다.
3. [독점 예고] 자산 증식의 비밀, 재대출 가능 모기지: 모기지 원금을 갚아나가는 동시에, 그만큼의 신용 한도(Line of Credit)가 다시 생겨나는 '재대출 가능 모기지(Readvanceable Mortgage)'에 대해 들어보셨나요? 이 똑똑한 도구를 활용해 캐나다에서 자산을 불려 나가는 고급 전략에 대해, 조만간 심층 분석 포스팅을 발행할 예정이니 기대해주세요!

 

특별 보너스: 55세 이상 주택 소유자를 위한 역모기지(Reverse Mortgage)란?

이미 주택을 소유하고 계신 은퇴자분들을 위한 특별한 상품도 있어요. 바로 '역모기지'인데요. 이건 매달 은행에 돈을 갚는 게 아니라, 오히려 내 집을 담보로 은행에서 생활비를 '받아' 쓰는 개념이에요. 매달 상환 부담이 없다는 게 가장 큰 장점이지만, 집의 자산 가치가 점차 줄어들고 이자율이 일반 모기지보다 높다는 점은 유의해야 합니다. (자금 출처 증빙 등 복잡한 서류 절차도 필요 없죠.)

 

마무리

이제 캐나다 모기지라는 거대한 산이 조금은 만만하게 느껴지시나요? 이 글은 앞으로 여러분의 가장 든든한 가이드가 되어드릴 거예요. 주기적으로 업데이트되는 이자율 정보를 확인하시면서, 가장 현명한 결정을 내리시길 응원하겠습니다.

내 집 마련의 첫걸음, 두려움 대신 확신을 갖고 내디뎌 보세요!

이 글이 도움이 되셨다면, 따뜻한 공감(❤️) 하나 부탁드릴게요!