한국에 아파트 한 채 있으면 CRA에 신고해야 한다고요? T1135 벌금, 최대 $2,500입니다

어느 날 도착한 CRA의 편지

작년 가을, 토론토에 사는 김 씨(가명, 40대)에게 CRA(캐나다 국세청)에서 편지 한 통이 왔습니다. 내용은 간단했습니다. "2022년과 2023년 세금 신고에서 T1135 양식이 누락되었습니다. 각 연도별 벌금 $2,500이 부과됩니다."

김 씨는 캐나다에서 성실하게 소득세를 신고해 온 사람입니다. 한국에 부모님이 물려주신 아파트 한 채와 한국 은행 예금 계좌가 있었는데, "캐나다에서 발생한 소득이 아니니까 신고할 필요 없겠지"라고 생각했던 것이죠. 두 해 치 벌금 합계 $5,000. 몰라서 안 한 것인데, CRA는 "몰랐다"는 것을 면책 사유로 인정하지 않았습니다.

이것은 가상의 이야기가 아닙니다. 캐나다에 거주하는 한인 커뮤니티에서 가장 흔하게 발생하는 세금 실수 중 하나가 바로 이 T1135 미신고입니다. 이 글에서는 T1135의 정확한 의미, 신고 대상, 벌금 구조, 그리고 한인이 특히 주의해야 할 포인트까지 '다 불편하지만 반드시 알아야 하는 모든 것'을 정리합니다.

T1135란 무엇인가 — 3분 핵심 정리

● 공식 명칭과 목적

T1135의 공식 명칭은 'Foreign Income Verification Statement', 직역하면 '해외 소득 검증 명세서'입니다. 하지만 이름이 좀 오해를 불러일으킵니다. 이 양식은 해외에서 소득이 있는지를 보고하는 것이 아니라, 해외에 '자산'이 있는지를 보고하는 것입니다.

CRA가 이 양식을 통해 알고 싶은 것은 딱 하나입니다: "당신이 캐나다 밖에 얼마짜리 자산을 가지고 있는가?"

● 핵심 기준: $100,000 CAD

T1135 신고 의무가 발생하는 기준은 명확합니다.

신고 기준: 과세연도 중 어느 시점에서든, 보유한 '특정 해외자산(Specified Foreign Property)'의 총 원가(Cost Amount)가 CAD $100,000을 초과한 적이 있으면 T1135를 제출해야 합니다. 소득 발생 여부와 무관합니다.

"어느 시점에서든"이라는 부분이 중요합니다. 연말 기준이 아닙니다. 예를 들어, 1월에 한국 부동산을 $150,000 CAD 취득 원가 기준으로 보유하다가 3월에 매도했더라도, 1~3월 사이에 $100,000을 초과했으므로 해당 연도에 T1135를 신고해야 합니다.

● '원가(Cost Amount)'란?

많은 분들이 혼동하는 부분입니다. 여기서 말하는 금액은 현재 시가(Fair Market Value)가 아니라, 취득 원가(Cost Amount)입니다. 즉, 한국에서 아파트를 5억 원에 샀고 지금 시세가 8억 원이라면, 기준이 되는 금액은 5억 원(취득 당시의 CAD 환산액)입니다.

 

무엇이 '특정 해외자산'에 해당되나?

T1135에서 말하는 '특정 해외자산(Specified Foreign Property)'은 생각보다 범위가 넓습니다.

● 해당되는 자산 (신고 대상)

자산 유형	구체적 예시
해외 은행 계좌	한국 시중은행 예금, 적금, 보통예금, CMA 계좌 등
해외 투자 부동산	한국 아파트(임대용), 오피스텔, 상가, 토지
해외 주식/펀드	한국 증권사 주식, ETF, 펀드, 채권
해외 법인 지분	한국 법인의 주식, 비상장 회사 지분
해외 보험	한국 저축성 보험(해약환급금 기준)
해외 대출채권	한국에 있는 사람에게 빌려준 돈(사인 계약)

● 해당되지 않는 자산 (신고 제외)

자산 유형	이유
본인 거주용 부동산(주거 전용)	Personal-use property로 분류, 단 임대 수입이 있으면 해당됨
캐나다 금융기관 통해 보유한 해외펀드	RRSP/TFSA 내 글로벌 ETF 등은 캐나다 기관이 관리하므로 제외
개인 사용 목적 물품	해외 소재 자동차, 보석, 예술품 등 (투자 목적 아닌 경우)
사업에 사용되는 해외 자산	해외 사업장의 운영 자산(별도 T1134 등으로 신고)

한인 커뮤니티 주의 포인트: 한국에 "그냥 놔둔" 아파트가 가장 큰 함정입니다. 본인이 직접 거주하지 않는 한국 부동산은 투자용으로 분류됩니다. 부모님이 살고 계시더라도, 임대 계약 없이 무상으로 거주하는 경우에도 CRA 관점에서는 '투자 부동산'일 수 있습니다. 취득 원가를 CAD로 환산했을 때 $100,000을 넘으면 T1135 대상입니다.

벌금 구조 — 정확히 얼마가 부과되나

T1135 관련 벌금은 단순히 "안 내면 돈 조금 내는" 수준이 아닙니다. 캐나다 세법에서 해외자산 미신고는 의도적인 탈세 의혹과 연결되기 때문에, 벌금 구조가 매우 엄격합니다.

● 벌금 단계별 구조

벌금 유형	금액	상한	적용 상황
지연 신고 (Initial)	$25/일	$2,500	마감일 이후 100일까지 (최소 $100)
추가 지연 (Extended)	$100/일	$12,000	CRA 요구 후에도 미신고 시
중과실 (Gross Negligence)	$500/월	$12,000	고의적 무시 또는 중대한 과실로 판단 시
허위 진술 (False Statement)	고정 $24,000	$24,000	자산을 알면서 의도적으로 누락/축소 시

● 시나리오별 벌금 시뮬레이션

시나리오 1: "까먹어서 3개월 늦게 신고"

마감일(4월 30일)로부터 90일 후인 7월 29일에 T1135를 뒤늦게 제출한 경우:

→ $25 x 90일 = $2,250

시나리오 2: "2년간 몰라서 미신고"

2년간 T1135를 전혀 제출하지 않은 경우:

→ 각 연도 최대 $2,500 x 2년 = $5,000

시나리오 3: "CRA가 요구했는데도 무시"

CRA의 공식 요구(Demand to File) 이후에도 120일간 미제출:

→ 지연 벌금 $2,500 + 추가 지연 $100 x 120일 = $2,500 + $12,000 = $14,500

시나리오 4: "알면서 의도적으로 숨김"

해외자산을 알면서 누락하고, CRA 감사에서 적발된 경우:

→ 지연 벌금 $2,500 + 허위 진술 $24,000 = $26,500 (+ 미납 세금 + 이자)

가장 무서운 부분: T1135를 미신고하면, CRA의 세금 재평가(Reassessment) 기간이 일반적인 3년에서 6년으로 연장됩니다. 즉, 6년 전의 세금 신고까지 뒤집어서 추가 세금을 부과할 수 있다는 의미입니다. 벌금보다 이 '감사 기간 연장'이 실질적으로 더 큰 리스크입니다.

한인이 가장 많이 걸리는 5가지 사례

사례 1: 한국에 '그냥 놔둔' 아파트

이민 오기 전에 한국에서 아파트를 보유하고 있었고, 매도하지 않은 채 캐나다로 왔습니다. "살고 있지 않으니까", "팔 생각이 없으니까" T1135를 안 냈다가 몇 년 뒤에 적발됩니다. 취득 원가가 CAD로 $100,000 이상이면 매년 신고 의무가 있습니다.

사례 2: 한국 은행 예금을 잊음

한국에 예금이 조금씩 나눠져 있어서 "별것 아니라고" 생각했는데, 합산하면 $100,000이 넘습니다. CRA는 개별 계좌가 아닌 총합을 기준으로 봅니다.

사례 3: 부모님 명의지만 실질 소유

한국 부동산이 부모님 명의로 되어 있지만, 실질적으로 본인이 자금을 대고 수익도 본인에게 귀속되는 경우. 세법에서는 법적 명의가 아닌 실질적 소유(Beneficial Ownership)를 기준으로 판단합니다.

사례 4: 한국 주식 계좌를 방치

이민 전에 한국 증권사에 주식 계좌를 갖고 있었고, 주가가 올라서 시가가 크게 늘었습니다. 여기서 기준은 '시가'가 아니라 '취득 원가'이지만, 계좌 자체를 까먹고 신고하지 않는 경우가 많습니다.

사례 5: 한국 저축성 보험

한국에서 가입한 종신보험이나 연금보험의 해약환급금이 누적되어 $100,000을 넘는 경우. 보험도 해외자산에 포함된다는 사실을 모르는 분이 많습니다.

T1135 양식 작성법 — 두 가지 카테고리

● 간편 신고 (Simplified Reporting)

해외자산 총 원가가 $100,000 초과 ~ $250,000 미만인 경우, 간편 양식(Part A)으로 신고합니다. 자산 카테고리별 총액만 기입하면 됩니다. 개별 자산의 상세 정보는 필요 없습니다.

● 상세 신고 (Detailed Reporting)

해외자산 총 원가가 $250,000 이상인 경우, 각 자산의 상세 정보를 기입해야 합니다.

기재 항목	설명
자산 소재 국가	Korea, Republic of
자산 유형	은행 예금, 부동산, 주식 등
연초 원가 (Cost at beginning)	해당 연도 1월 1일 기준 CAD 환산 원가
연말 원가 (Cost at end)	해당 연도 12월 31일 기준 CAD 환산 원가
연중 최고 원가 (Maximum cost)	연도 중 가장 높았던 시점의 CAD 환산 원가
해당 자산에서 발생한 소득	이자, 배당, 임대 소득, 양도 차익 등

 

이미 미신고 상태라면 — VDP(자진신고 프로그램)

이미 몇 년간 T1135를 신고하지 않았다면, 가장 먼저 고려해야 할 것은 VDP(Voluntary Disclosures Program), 즉 자진신고 프로그램입니다.

● VDP란?

CRA가 운영하는 '자수' 프로그램입니다. CRA가 감사(audit)를 시작하기 전에 스스로 신고하면, 벌금을 크게 감면받을 수 있습니다. 핵심은 "CRA가 먼저 연락하기 전에" 신청해야 한다는 것입니다.

● VDP 혜택

VDP 유형	혜택	조건
Limited Relief	벌금 면제 (단, 세금 + 이자는 납부)	의도적이지 않은 실수로 인한 미신고
General Relief	벌금 전부 면제 + 이자 일부 감면	CRA 감사 대상이 아닐 것, 3년 이상 미신고

실전 조언: VDP 신청은 반드시 캐나다 세무사(CPA) 또는 세법 전문 변호사를 통해 진행하세요. 혼자 신청하면 필요한 서류를 빠뜨리거나 금액을 잘못 기재하여 오히려 추가 문제가 생길 수 있습니다. VDP 비용은 보통 $1,500~$5,000 정도이지만, 벌금 $2,500/년 + 재평가 리스크를 생각하면 충분히 가치 있는 투자입니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 한국 국적을 포기했어도 신고해야 하나요?

네. T1135의 기준은 국적이 아니라 캐나다 세법상 거주자(Tax Resident) 여부입니다. 캐나다 시민권자, 영주권자, 심지어 워크퍼밋으로 캐나다에 거주하는 사람도 세법상 거주자라면 신고 의무가 있습니다.

Q2. 한국 부동산의 CAD 환산은 어떻게 하나요?

취득 시점의 한화 금액을 취득 시점의 Bank of Canada 환율로 변환합니다. 현재 환율이 아닙니다. 예: 2015년에 3억 원에 산 아파트 → 2015년 평균 환율 $1 CAD = 약 870원 → 약 $344,828 CAD가 취득 원가입니다.

Q3. 배우자와 공동 명의인 경우는?

각자의 지분만큼 나누어 계산합니다. 50:50 공동 명의라면 각각 절반의 원가를 기준으로 판단합니다. 한 쪽이 $100,000을 넘지 않으면 그 쪽은 신고 의무가 없습니다.

Q4. T1135만 안 냈을 뿐이고, 소득세는 정상 신고했는데도 벌금이 부과되나요?

네. T1135는 소득세 신고(T1)와 별개의 의무입니다. 소득세를 완벽하게 신고했더라도, T1135를 제출하지 않으면 별도의 벌금이 부과됩니다. 두 개는 완전히 다른 서류입니다.

Q5. RRSP나 TFSA를 통해 해외 주식을 사면 T1135 대상인가요?

아닙니다. 캐나다 금융기관(은행, 증권사)을 통해 RRSP, TFSA, RESP 등 등록계좌에서 해외 ETF나 미국 주식을 매수한 경우, 그 자산은 캐나다 기관이 관리하므로 T1135 대상이 아닙니다. 단, 해외 증권사(예: 한국 증권사)에서 직접 보유한 주식은 대상입니다.

Q6. 한국에 전세를 줬는데, 전세 보증금도 해외자산인가요?

전세 보증금 자체는 임차인의 돈이므로 당신의 자산이 아닙니다. 하지만 그 부동산 자체(전세를 준 아파트)의 취득 원가가 $100,000 이상이면 T1135 신고 대상입니다.

 

실전 체크리스트 — 지금 당장 확인하세요

Step 1. 한국(해외) 자산 목록 작성
→ 은행 계좌, 부동산, 주식, 보험, 대출 채권 — 모든 해외 자산을 빠짐없이 리스트업하세요.

Step 2. 각 자산의 '취득 원가'를 CAD로 환산
→ 취득 시점의 Bank of Canada 환율 사용. bankofcanada.ca에서 과거 환율 조회 가능.

Step 3. 총합이 $100,000 CAD를 넘는지 확인
→ 개별 자산이 아니라 모든 해외자산의 합계를 기준으로 판단합니다.

Step 4. 넘으면 T1135 양식 다운로드/작성
→ CRA 웹사이트에서 T1135 양식을 다운로드하거나, 세무 소프트웨어(TurboTax, Wealthsimple Tax 등)에서 해당 항목을 추가합니다.

Step 5. 과거 미신고 연도가 있으면 VDP 고려
→ 세무사와 상담하여 자진신고 프로그램 신청 여부를 결정하세요.

Step 6. 매년 세금 신고 시 T1135를 함께 제출
→ T1135는 소득세 신고(T1)와 같은 마감일(4월 30일, 자영업자는 6월 15일)까지 제출합니다.

핵심 메시지: T1135는 세금을 더 내라는 양식이 아닙니다. 자산이 있다는 사실을 알리는 정보 보고서입니다. 하지만 안 내면 벌금이 부과되고, 감사 기간이 연장됩니다. '알면 간단, 모르면 지옥'인 서류입니다. 한국에 자산이 조금이라도 있다면, 올해 세금 신고 시 반드시 확인하세요.

 

마무리: 가장 흔한 실수는 "나는 해당 안 돼"라는 착각

T1135 미신고 벌금을 맞는 사람들의 공통점은 하나입니다. "나는 해당 안 될 줄 알았다."

한국에 아파트 한 채, 은행 예금 조금, 이건 다 "한국에 있는 내 개인 재산"이지 "캐나다 세금과 무슨 상관이냐"라고 생각합니다. 하지만 캐나다 세법은 전 세계 소득과 자산을 기준으로 작동합니다. 캐나다에 세금을 내는 사람이라면, 전 세계 어디에 있든 당신의 자산을 보고할 의무가 있습니다.

다행히, T1135를 제출하는 것 자체는 어렵지 않습니다. 자산 목록을 정리하고, 원가를 환산하고, 양식을 작성하는 데 30분이면 충분합니다. 30분의 작업으로 $2,500~$26,500의 벌금을 피할 수 있습니다.

올해 세금 신고 시, T1135를 빼먹지 마세요. 그리고 주변에 한국 자산을 가진 지인이 있다면, 이 글을 공유해 주세요. 한국말로 된 T1135 정보가 정말 부족합니다. 한 사람이라도 더 벌금을 피할 수 있기를 바랍니다.